陈阳

上海金融与发展实验室特聘高级研究员

远洋资本副总经理

1月22日下午，2022年一季度“金融与发展”沙龙在成都成功召开，嘉宾共聚天府基金小镇投资中心，畅谈中国经济发展形势，共话成渝地区双城经济圈的建设。沙龙由上海金融与发展实验室主任、天府新区立言金融与发展研究院理事长曾刚主持。以下为远洋资本副总经理陈阳的发言实录。

第一，底层逻辑变化对房地产行业产生的影响。

前面专家对行业和宏观形势做了描述，我从政策意涵、行业数字和需求变化的角度相对做些量化的描述。我们将全球宏观、境内监管和资金体量这三个维度，放在了这张“1998—2021Q3图表”之内：从中可以发现整个行业全口径杠杆率的变化和对政策的敏感性反馈。同时，在市场实际总量资金与国家统计局口径之间，似乎存在一个比较大的权益端变化区间，由于时间有限今天不打开分析它，但一段时间以来市场以近乎惨烈的去杠杆方式在寻找着均衡发展的中枢。2022年上半年，预计还有约300亿美元的海外地产美债陆续到期，如果延续去年的行市，偿债压力依然严峻。

在这个过程中可以看到独特的趋势动力学。从历史上看，规模型房地产市场的发展通常伴随着整体城市化进程的推进。发展经济学提示出有关“危机三角”的描述，即城市扩张、金融动荡、经济危机。我们通过从对全球范围城市化进程的观察与分析，似乎只有资金成本最低，债务输出或分担机制完备，以及科技创新活动最为强盛的国家，才能具有较好的免疫力。从行业中枢变化的内生力量看，数据显示：自2013年起，我国住宅供给超过需求，到2021年这个缺口达到4.4亿平、房价收入比高企（上海为例约43倍，折算房价后约为纽约4.3倍）。当上述因素叠加人口刚性需求的结构性变化，两者之间落差将在未来十年进一步放大。从2021年12月中央经济工作会上传达明确信号，即“探索新的发展模式”，“高杠杆、高负债、高周转”走不通，以及长租房、共有产权房、保障性租赁住房支持力度加大。在这个意义上，整体行业的健康发展、良性循环、结构性变迁和边际改善孕育其间。

历史不会重复但通常会压韵。通过国际比较的视角来看，行业演进的长效机制，在一定程度上呈现出轻（中）资产、重运营、基金化的格局。黑石是我们对标的一家机构，2021Q3报告显示其逆市的成长。有几个明显的特点：新的不动产投资组合当中，70%聚焦在新基建，而10年前仅为10%，其中细分项在工业物流、租赁住房和生物医药研发办公上进行较大的配置；另外为实现进入估值过高时的科技生物医药公司，他们通过购买承载这些产业的产业园或者产业链不动产方式来实现，将不动产领域的投资配置镜射到投资科技医药及供应链产业。

第二，发展范式转换聚焦于清晰逻辑之上的长期确定性。

从城市更新维度来看，我国的新一轮城市化发展及城市更新行动定位上升为国家战略，始于2015年习近平同志在中共中央政治局第二十二次集体学习时指出要把工业和农业、城市和乡村作为一个整体统筹谋划，要继续推进新农村建设，使之与新型城镇化协调发展、互惠一体，形成双轮驱动。城市更新中有一条比较重要的逻辑线，就是以高能级的主导新兴产业作为引领，在大都市群首位度比较高的都市（圈）落地，从而实现带动从都市（圈）到城市带的发展主脉络。从成都的情况来看，当前重点建设的14个产业生态圈中，有电子信息、医药健康、先进材料、智能制造、绿色智能网联汽车、航空航天等产业生态圈，这体现出成都优势产业的整体发展层次较高，前瞻布局优势产业集群的战略眼光。

从特殊机会市场投资角度来看，统计数据显示金融机构乃至整个社融体系当中，以不动产为主的不良资产形容仍然呈现快速上升的态势。李老师在全国特资50人论坛上也曾指出：特殊资产未来可能成为中国最大的一种资产。现在看这一趋势吸引了国内外众多头部主体参与其中、创新不断。从我们角度来看，正在与战略机构合作推进，在特殊机会投资、行业出清和长租房市场发展中找到交集和可持续投资。我们预计长租市场2022年有比较好的政策时间窗口开启，上半年公募REITs渴望在长租房上有新突破。在成渝经济圈新的增长极来看，成都有非常好的首位度。成都2020年的流动人口达846万人，较2010年增长428万人，无论从过去十年的人口增长的维度来看，还是目前“十四五”发展趋势落地来看，都有非常好的长租市场阶段性的资源和机会。

从人口角度来看，第七次人口普查显示我国已经进入到国家老龄化的行列当中。如何通过城市发展能级的提升来呼应中国银发经济，最大可能地实现“边富边老”也是十分有趣、十分紧迫的话题。以“养老科技（Gerontechnology）”驱动银发经济存在着巨大想象和成长空间。中国老龄产业是直接覆盖几亿人口量级的大产业，2021年中国“银发经济”整体产业规模约达5.9万亿元，预计将在2050年突破100万亿。根据全球增长咨询公司沙利文预测：全球健康医疗科技市场3年左右的中期收入预期接近2500亿美元。同时，国家可以凭借战略金融力量，特别是公共政策性金融资源的配置，战略性、决定性地支撑我国银发经济新时代到来。

第三，新春对于进一步推动我国西部增长极的展望。

当我们讨论西部增长极的时候有着这样的借鉴：从全球产业发展与人口相关性量化分析看，全球工业劳动人口比重每增加1%，则可能引起城市人口增加1.8%。以旧金山湾区为例，它的产业以科技为主，依托信息产业带动金融、旅游和其它服务业发展壮大，最终发展为全球主要湾区中人均 GDP 最高的世界级城市群，其创新体系也给全美带来了巨大的正外部性效应。但一些隐藏的问题开始显现，最为突出的是对人口吸引力的削弱：高昂的住房成本、交通拥堵和环境可持续问题，降低了旧金山湾区的吸引力，由此产生对创新驱动战略的负面冲击及其应对需要持续关注。日本从上世纪60 年代至今，日本财团作为科技创新的源泉， 在技术引进、自主研发和中高端产业链优势等方面形成了领先的战略性布局，日本在新材料，人工智能，医疗，生物，新能源，物联网，机器人，环境保护和资源再利用等新兴领域的投入整体做到了世界前三，这一系列背后的机理值得我们举一反三。

在这个增长维度上要格外强调，无论什么样的发展，特别是新兴主导级产业发展，都必须以强烈吸引核心人才为充分必要条件。我们团队制作的PPT图中展示的是成都远洋太古里的风貌，我们也希望有更多适宜持续吸引全球高端优秀人才的软、硬件环境被打造出来。借这个机会就后续合作交流提出建议：一是考虑探讨设立中国西部全球银发经济科技与金融实验室；二是适时设立中国西部国家级银发经济科技创新与发展引导基金；三是探讨创设国家级全球天府智库及科创人才进步基金。

最后，祝大家新春快乐，阖家安康。谢谢！