中国房地产市场经历二十余年黄金发展期后，已进入深度调整阶段。国家统计局数据显示，中国房地产市场经历二十余年黄金发展期后，已进入深度调整阶段。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.5%，百城二手住宅价格连续24个月环比下跌，部分三、四线城市房价跌幅仍超20%。在这一背景下，依赖房产抵押的中小商业银行正面临多重挤压，抵押物价值缩水导致第二还款来源形同虚设，个人经营类贷款不良率从2019年的1.8%攀升至2024年全年的3.5%，新增贷款需求同比下降13.1%。

长期以来，中小商业银行形成的“重抵押、轻经营”模式，本质是房地产红利期的“懒人风控”——以静态抵押物价值替代动态经营风险评估，将押品作为风险兜底的终极手段。然而在下行周期中，这种模式暴露出致命缺陷，一方面，抵押物处置面临“流拍率高、折价率大、周期长”的三重困境，据某地方AMC统计，当前房产抵押处置平均折价率仅为评估价的55%，处置周期长达14个月；另一方面，纯依赖押品的授信逻辑忽略了第一还款来源的核心地位，导致“有房就贷”的客户中混杂大量空壳主体与投机者，进一步推高不良率。

完全放弃对借款企业的经营风险识别，完全依赖押品价值，不仅使风险模型完全失效，更让银行陷入“抵押安全幻觉”，在市场下行时面临流动性与信用风险的双重爆发。因此，中小商业银行的转型已非选择题而是生存题，需基于辩证风险观——融合客观确定性（经营数据真实性）、社会建构不确定性（政策与市场波动）与价值负载性（区域经济共建责任），从逻辑重构、估值优化、产品创新、客群聚焦、能力建设与生态融入六个维度，实现从“押品依赖”到“经营信任”的根本性转变。

一、重构抵押逻辑，

从“押品依赖”到“现金流本位”的认知革命

（一）确立第一还款来源的绝对优先性

辩证风险观下，贷款安全的本质是“未来现金流的可预期性”，而非“现有抵押物的静态价值”。房地产上行周期中，押品增值带来的“安全垫”掩盖了经营风险，但在下行周期，抵押物贬值速度往往快于贷款回收进度，此时经营现金流的稳定性成为风险抵御的核心屏障。因此，中小银行需彻底扭转“抵押即安全”的惯性思维，将第一还款来源（经营性现金流）作为授信决策的核心依据，第二还款来源（抵押物）仅作为补充缓释手段。

这一原则的实践意义在于，即使押品价值充足，若借款人经营虚假、现金流断裂，仍需审慎授信；反之，若经营真实、现金流稳定，即使押品不足，也可通过多元风险缓释工具实现授信。

（二）构建经营真实性与现金流可持续性的双重验证体系

1.经营真实性穿透验证

打破“发票+流水”的表面尽调，建立多维度交叉验证机制。具体包括税务数据（增值税申报额、所得税缴纳额）与发票数据比对，排查虚开发票；POS流水、第三方支付流水（微信/支付宝商户版）与银行流水交叉，验证营收真实性；供应链上下游合同、物流单据与订单数据匹配，确认业务闭环；水电燃气费、员工社保缴纳记录辅助判断经营连续性。某农商行开发的“三流合一”验证系统，通过对接税务、工商、物流平台数据，将经营虚假客户排查率提升至89%。

2.动态现金流覆盖测试

针对不同行业特性，模拟周期波动下的现金流承压能力。比如川渝地区白酒酿造、新能源汽车零部件、电子信息封装、川茶种植、荣昌猪养殖、县域冷链物流、火锅餐饮等特色产业格局，针对性模拟周期波动与区域风险下的现金流承压能力。按本地优势行业细分设定基础压力场景，基准场景（营收增长5%）、温和下行（营收下降10%）、极端下行（营收下降30%），统一要求各场景下经营性净现金流对贷款本息的最低覆盖倍数≥1.2，同时结合行业特性叠加川渝区域专属压力测试：- 对白酒酿造及上下游（基酒存储、包装配套）客户，额外叠加基酒库存积压（超3年未流转）、白酒消费税政策调整、川南产区环保限产等区域特色场景，重点测算基酒变现周期对还款现金流的影响； 对重庆新能源汽车零部件企业（如线束、冲压件供应商），增加锂钴等原材料价格上涨（川渝锂电产业链集中，价格波动传导快）、主机厂订单缩减（对接长安、赛力斯等本地车企需求波动）场景，验证供应链回款稳定性； - 对川茶种植加工、荣昌猪养殖等涉农主体，聚焦“天府粮仓”建设相关风险，叠加春茶减产（川西高原气候波动）、生猪价格周期性下跌（参照四川生猪调出大县价格监测数据）、农残抽检不合格（川茶出口欧盟标准严格）等场景，重点评估季节性回款（春茶收购季、生猪出栏季）与淡季现金流缺口的匹配度，避免“旺季集中放贷、淡季现金流断裂”。对川渝火锅餐饮、江湖菜门店等服务类客户，额外测试牛油、辣椒、花椒等本地食材价格上涨（重庆火锅食材供应链波动）、节假日客流骤减（如旅游旺季突发疫情）、跨区域门店经营分化（成渝双城商圈客流差异）等场景，强化现金流弹性验证；  对服务西部陆海新通道的县域物流企业，叠加油价波动、跨域运输延误（川渝山区路况影响）、冷链设备检修停运等场景，重点测算货运订单回款周期（西南地区农产品外运周期较长）对本息偿还的支撑力。

3.审慎对待“纯抵押无经营”客户

对名下有房产但无稳定经营、无固定收入的借款人（如炒房者、空壳个体户），即使押品估值充足，也应执行“三不贷”原则，无真实经营用途不贷、无现金流覆盖不贷、无其他风险缓释不贷。

二、动态评估抵押物价值，

嵌入社会建构风险因子的估值体系

抵押物价值并非客观恒定的数值，而是受政策、市场、流动性等社会建构因素影响的动态变量。传统静态评估模式（依赖第三方机构一年一次的评估报告）已无法适应下行周期，需建立“静态估值+动态调整”的二元体系，将社会建构风险因子量化纳入评估模型。

（一）三维动态风险因子与权重分配

在动态风险因子体系中，静态评估价值占比60%，动态风险因子调整占比40%，最终抵押率=静态评估LTV×（1-动态风险调整系数），其中动态风险因子包含三个核心维度。

第一个维度是政策风险，权重为20%，核心影响因素包括限购限售政策、保障房供应规模、房产税试点及房贷利率政策。针对这一维度，银行需建立“城市房地产政策敏感度清单”，对高敏感城市（如限购严格、房产税试点城市）自动下调LTV（贷款价值比）上限5-10个百分点；对政策支持型城市（如保障性租赁住房试点）则适度上浮抵押率，以此应对政策变动对抵押物价值的影响。

第二个维度是市场共识，权重为10%，核心影响因素涵盖二手房成交价环比变化、法拍房流拍率、中介去化周期及人口净流入/流出情况。银行需接入贝壳、链家等平台实时成交数据，构建“区域流动性指数”。当指数≥0.8（高流动性）时维持基准LTV；指数在0.5-0.8（中流动性）区间时下调5个百分点；指数≤0.5（低流动性）时则下调10-20个百分点，通过市场动态反映抵押物的真实流通价值。

第三个维度是处置能力，权重为10%，核心影响因素包括本地AMC处置效率、法院执行周期及抵押物类型（住宅/商铺/工业用地）。银行需与3家以上本地AMC、法拍平台建立合作，测算不同区域、不同类型抵押物的平均处置周期（要求≤12个月）与折价率（基准值≤60%），并反向设定抵押率，处置周期每延长3个月，抵押率下调3个百分点，确保抵押物在需要处置时能有效覆盖风险。

（二）区域差异化抵押率设定

以一套评估价100 万元的住宅为例，在四川区域内不同城市的抵押率差异显著。在成都主城区（高新、武侯、成华等核心区域），政策层面实行差异化限购（远郊区县已放松）且保障性租赁住房供应充足（2024 年计划供应 8 万套，属政策支持型），市场流动性方面据贝壳研究院数据二手房去化周期约 6 个月、法拍房流拍率 8%，处置能力上四川发展资产管理有限公司（本地头部 AMC）2024 年报告显示处置折价率达 59%、处置周期 9 个月，动态风险调整系数为 - 5%（政策支持对冲部分市场波动），最终 LTV=60%（静态基准）×（1+5%）=63%，可贷金额 63 万元；而在四川广元（三、四线城市），政策中性（全域不限购但无保障房专项支持），市场流动性较差据中指研究院数据二手房去化周期18 个月、法拍流拍率 35%，处置能力较弱本地 AMC 处置折价率 45%、周期 15 个月，动态风险调整系数为 35%，最终 LTV=60%×（1-35%）=39%，可贷金额 39 万元；若抵押物为商铺，成都主城区商铺因业态饱和处置折价率降至 45%，LTV 进一步降至 40%；广元商铺处置难度更高，LTV 仅 25%，部分位置偏远商铺直接拒贷。

这种动态估值模式的核心价值，在于打破“评估报告 = 价值真相” 的认知误区，将社会建构层面的不确定性转化为可量化的风险指标，使押品价值评估更贴近真实处置场景，尤其符合中小银行服务本地及周边区域的业务特性。

三、产品结构创新，

从“单一抵押贷”到“组合缓释工具包”

当前抵押类信贷产品中普遍存在的过度依赖房产抵押的设计，本质上反映了风险缓释手段的单一化。在房地产市场进入估值调整周期的背景下，押品价值波动可能显著放大信贷风险，削弱产品的可持续性与安全性。因此，亟需突破“唯房产论”的路径依赖，转向“抵押+N”的组合式风险缓释架构——即在保留房产抵押基础功能的同时，有机融合保险、担保、现金流覆盖、信用增级等多元工具，降低对单一资产估值的敏感度，并通过多方参与构建风险共担机制。基于此，可重点探索以下四种优化模式：

（一）“抵押+保证”双担保模式

核心是引入“个人+组织”双重保证。一方面要求借款人实际控制人、配偶提供连带责任担保，将个人信用与经营风险绑定；另一方面与本地行业协会、商会、产业园区合作，由其为会员企业提供批量增信——协会需筛选合规经营企业进入白名单，若会员逾期，协会需协助催收或承担部分代偿责任（通常为逾期金额的10%-20%）。

（二）“抵押+保险”风险分担模式

对接信用保证保险（尤其是政府主导的“小微贷险”），实现银行与保险公司的风险共担。具体操作：借款人按贷款金额的1%-3%缴纳保费，保险公司为贷款本息提供80%-90%的担保；若借款人逾期，保险公司先向银行代偿，再向借款人追偿。这种模式既降低了银行的风险敞口，又通过保险保费筛选出风险意识更强的客户。

（三）“抵押+未来收益权质押”场景化模式

针对特定行业客群，叠加未来现金流相关的权利质押，增强第二还款来源的多样性。例如，对餐饮、零售客户，质押POS流水、会员储值金未来收益权；对物流、供应链客户，质押应收账款、货运订单收益权；对医疗、教育机构，质押特许经营权、收费权（需取得相关部门备案）；对跨境小B卖家，质押跨境电商平台（如亚马逊、速卖通）回款账户收益权。

（四）“阶段性抵押”弹性授信模式

打破“一次性抵押、一次性放款”的传统模式，根据客户经营状况动态调整抵押要求与授信额度。初期阶段（1-2年）客户提供小额抵押（如房产估值的30%）+信用承诺，银行发放基础额度（满足日常经营周转）；若连续6个月经得起经营验证（现金流稳定、无逾期），则逐步释放剩余额度，同时可降低抵押要求（如抵押率降至20%）；若经营出现波动，银行可暂停额度释放或要求补充抵押。

以上这些组合模式的本质，是将“押品兜底”转化为“风险共担”——通过保证、保险、收益权质押等工具，将借款人、组织、金融机构绑定为利益共同体，既降低了银行对房产贬值的敏感度，又通过场景化设计增强了客户黏性，更重要的是培养了客户的信用意识与风险责任意识，符合辩证风险观中的“社会建构稳定性”要求。

四、聚焦细分客群，

挖掘“有经营、有场景、有韧性”的优质主体

中小银行的资源禀赋决定了其无法与大型银行争夺高净值客户，需聚焦本地“小而美”的细分客群——这些客群虽房产有限，但经营真实、抗周期性强、社会嵌入深，符合“社会建构稳定性”特征，是抵押物贬值周期中的“安全港”。基于此，可进一步提炼出四类典型客户画像：

第一类是社区型小微经营者，主要包括社区超市、理发店、维修站、生鲜店等，这类客群的核心特征是经营半径≤3公里、客流稳定、低线上替代性且本地口碑好。针对其风控重点需围绕四个方面一是实地走访确认门店存续时间（要求≥2年）；二是核查美团、大众点评等平台用户评价（好评率≥85%）；三是调取社区物业缴费记录、邻里推荐证明；四是分析日常现金流波动性（月均营收波动≤20%）。这类客群的授信优势在于社会嵌入深、违约成本高，经营场景透明、尽调成本低，且抗周期性强（如社区超市不受房地产下行影响）。

第二类是专精特新个体户，涵盖手工艺人、技术服务商（如IT运维、设计）、跨境小B卖家、专利代理机构，核心特征是拥有核心技能或知识产权、客户集中度低、复购率高。风控重点包括一是核查知识产权证书（专利、商标）或技术资质；二是分析客户结构（单一客户占比≤30%）；三是验证复购率（年复购率≥60%）；四是评估技术迭代风险（如跨境卖家的平台政策依赖度）。其授信优势体现在核心竞争力突出、替代成本高，经营现金流稳定、受房地产周期影响小，且符合政策支持方向。

第三类是农业产业链参与者，包括家庭农场、冷链运输、农资经销、农产品电商，核心特征是依托本地农业资源、享受政策补贴、具备订单农业协议。风控重点需关注一是核查土地承包经营权、养殖许可证等资质；二是验证订单农业协议（与龙头企业合作证明）；三是确认政策补贴到账记录；四是评估季节性现金流（设置旺季多放、淡季少放的弹性额度）。这类客群的授信优势在于有政策红利加持、风险底线可控，与区域经济深度绑定、社会价值高，且虽抵押物少但经营真实。

第四类是城市服务新职业者，如网约车司机（自有车）、家政创业者、宠物护理师、社区团购团长，核心特征是依托平台开展经营、有稳定流水、具备一定资产（如车辆、工具）。风控重点包括一是调取平台流水（如滴滴司机近6个月流水）；二是核查车辆残值、社保缴纳记录；三是验证服务订单完成率（≥95%）；四是分析平台评分（如家政服务好评率≥90%）。其授信优势在于经营模式轻量化、启动成本低，流水透明可追溯，且市场需求刚性、抗风险能力强。

这些客群的共同特征是“经营真实可验证、现金流稳定可预期、社会嵌入深不可替代”——他们可能没有足额房产抵押，但违约成本极高（如社区经营者违约会失去多年积累的口碑，技术服务商违约会丧失核心客户），这正是辩证风险观中“社会建构稳定性”的核心体现。

五、强化总行能力建设，

从“放贷工厂”到“风控中枢”

中小银行过度依赖抵押的根源之一，是“人力有限+能力不足”导致的风控简化——以押品替代专业尽调，将线下风控沦为“模板填表演技”。破局之道在于体系化赋能，将总行从单纯的“放贷审批机构”转型为“风控中枢”，通过标准化工具、专业化团队、动态化管理，提升经营风险识别能力。

（一）建立本地化行业专家库与风控手册

针对川渝地区主导产业（如四川宜宾泸州白酒酿造、重庆新能源汽车零部件、川渝电子信息封装测试、四川雅安眉山川茶种植加工），组建由信贷骨干、行业协会专家（如四川省白酒协会、重庆市汽车工程学会）、退休企业家（前白酒厂厂长、汽车零部件企业高管）组成的行业专家库，编写《细分行业风控手册》。手册需明确各产业特性：白酒酿造行业生命周期长（基酒存储需 3-5 年）、核心风险点包括基酒库存积压（超 3 年未流转）、食品安全抽检不合格、白酒消费税政策调整，关键验证指标为基酒存储量与酿造周期匹配度、经销商回款率（要求≥90%）、近 3 年食药监抽检合格率，禁入场景为无酿造资质仅贴牌销售、基酒外购占比超 80% 的企业；新能源汽车零部件行业生命周期中等（技术迭代 3-4 年）、核心风险点包括电池原材料（锂、钴）价格波动、对单一主机厂依赖度高（如仅配套某品牌）、技术不达标被淘汰，关键验证指标为核心零部件研发投入占比（要求≥5%）、主机厂订单续签率（≥85%）、产能利用率（≥70%），禁入场景为无自主生产能力仅贸易转手、未进入主机厂合格供应商名单的企业；电子信息封装测试行业生命周期短（技术迭代 1-2 年）、核心风险点包括芯片采购周期波动（超 6 个月）、客户集中度高（单一客户占比超 50%）、环保合规风险，关键验证指标为芯片采购合同履约率、测试良率（≥98%）、环保审批文件有效性，禁入场景为无测试设备仅委托加工、依赖境外单一客户且无备用渠道的企业；川茶种植加工行业生命周期中等（采摘季集中在春茶）、核心风险点包括茶叶品质不达标（农残超标）、季节性库存积压（秋茶滞销）、市场需求波动（礼品茶销量下滑），关键验证指标为自有茶园面积（要求≥50 亩）、茶叶等级检测报告（春茶特级占比≥30%）、收购订单覆盖率（≥70%），禁入场景为无自有茶园仅分装外购茶叶、无食品生产许可证的小作坊。开发轻量化尽调工具

解决信贷员“尽调难、效率低”的痛点，开发手机端尽调APP，集成三大核心功能数据核验模块支持扫码录入发票、营业执照，自动对接税务、工商、水电平台，实时验证数据真实性；场景取证模块允许信贷员拍摄门店照片、库存视频，APP自动标注拍摄时间、地理位置，防止虚假取证；快速评估模块可通过输入行业类型、营收数据、资产状况，5分钟生成经营评估报告并给出授信建议。

（二）设置“灰度审批通道”

打破“抵押不足即拒贷”的刚性规则，建立总行风险委员会主导的“灰度审批通道”，专门处理无足额抵押但经营优质的客户。准入标准明确为经营年限≥3年、近2年无逾期记录、现金流覆盖倍数≥1.3且具备核心竞争力（如专利、稳定客户群）；审批流程遵循“支行推荐→行业专家评估→风险委员会投票（需2/3以上同意）→总行行长审批”的路径；同时注重案例反哺，每笔灰度审批业务都作为案例录入系统，定期复盘总结，提炼风控指标以反哺模型优化。

（三）推动“贷后即风控”的动态管理

终结“重放贷、轻贷后”的传统模式，建立“实时监控+异常预警+快速干预”的贷后管理体系。实时监控环节需对接POS机、第三方支付、税务系统，实时抓取经营数据（如日营收、开票金额、税费缴纳）；异常预警环节设置明确阈值（如连续3个月营收下降≥15%、水电费异常减少30%、单笔大额转账占比≥50%），系统自动触发预警；快速干预环节要求预警后48小时内，信贷员上门核查，区分“短期困难”与“实质风险”——对短期资金周转困难的客户，提供展期、续贷；对经营恶化的客户，提前启动押品处置流程。  

综上总行能力建设的核心，正是让信贷员从“表格填写员”转型为“经营分析师”，通过宏观行业分析、AI分析工具赋能、外部数据支撑、内部管理考核机制保障，实现对经营风险的深度穿透，这是中小银行摆脱押品依赖的根本支撑。

六、将抵押贷款融入区域经济生态

中小银行的核心优势在于本地化、关系型、敏捷性——与大型银行相比，其更了解本地企业经营状况、区域产业特征与政策导向。在抵押物贬值周期，中小银行需跳出“单纯放贷者”的定位，将抵押贷款业务主动嵌入区域经济生态，通过“金融+政策+产业”的协同，实现风险可控与价值共创，这体现了辩证风险观中的“价值负载性”——银行不仅是资金提供者，更是地方经济的共建者。

（一）对接政府“稳企纾困”政策，建立风险共担机制

与地方政府、财政部门合作，针对“合规经营但短期困难”的企业（如受疫情、原材料涨价影响的中小微企业），推出“展期+抵押重估+利率优惠”组合政策。其中展期支持为对到期贷款给予6-12个月展期，展期内只还利息不还本金；抵押重估环节若抵押物贬值导致LTV超标，允许企业补充其他轻资产质押（如应收账款、订单），维持原有授信额度；利率优惠方面，政府提供财政贴息（贴息比例1%-2%），银行同步下调利率，综合融资成本降低0.5-1个百分点。

（二）聚焦政策鼓励领域，优化授信资源配置

主动对接旧改、社区养老、县域物流、乡村振兴等政策鼓励领域，对参与这些领域的经营者给予差异化支持。比如在川渝地区，可以主动对接成渝地区双城经济圈城市更新、“银发经济” 养老服务、西部陆海新通道、县域物流、“天府粮仓” 乡村振兴等川渝重点政策鼓励领域，结合《成渝共建西部金融中心规划》要求，对参与本地特色产业场景的经营者给予精准化差异化支持。具体包括：

1.抵押率上浮——对投身成渝两地特色街区更新、工业遗址文创转化、社区 “金角银边” 微更新的旧改配套商业经营者，以及开展居家助老、康复照护、适老改造的社区养老服务主体（契合四川 “养老产业金融惠泽行动”），抵押率较普通客户上浮 5-10 个百分点；对服务 “天府粮仓” 建设的川茶种植基地、柑橘家庭农场、生猪养殖合作社等主体，若持有与本地龙头企业签订的长期订单协议，抵押率上浮 10-15 个百分点（依托四川 29.42 亿元乡村振兴贷款风险补偿金撬动）；

2.绿色通道——依托 “川渝金融信用信息综合服务专区” 的跨域信息共享优势，将常规 15 个工作日审批流程压缩至 5 个工作日内办结，对服务双城经济圈跨区域经营的物流企业、农业合作社，实现 “跨域业务同城办”；

3.组合服务——提供 “贷款 + 结算 + 专项补贴对接” 定制化服务：针对养老机构叠加民政部门养老服务补贴资金专户对接，针对县域冷链物流企业（如苍溪农产品冷链园区项目）增加物流设备融资租赁配套，针对农业经营主体联动 “天府粮仓” 建设相关补贴政策，对接粮食风险基金专户（参照《四川省稻谷补贴专项资金管理办法》），确保政策红利与信贷资金形成还款合力，同步降低综合融资成本。

如可重点推出 “川渝乡村振兴抵押贷”，对种植川茶、养殖荣昌猪等特色种养主体，若具备与加工企业签订的保底收购协议，除抵押率上浮 15 个百分点外，还可通过 “农担增信 + 财政贴息” 双重加持（遵循四川涉农金融 “五增服务” 模式），进一步强化还款来源稳定性，精准匹配川渝乡村产业发展需求。

（三）探索“房产+经营”综合授信，深度绑定场景

打破“房产评估与经营评估分离”的传统模式，对商铺、写字楼等经营类房产，实行“房产价值+经营前景”双维度授信。针对商铺业主贷款，不仅评估房产估值，更重点分析租户稳定性（要求租户存续≥1年）、业态前景（如社区配套商铺优于传统百货商铺）、租金增长率（近2年增长率≥5%）；针对写字楼经营贷款，关注入驻企业类型（如科技型企业优于传统贸易企业）、出租率（要求≥80%）、物业费缴纳情况（无拖欠）。

七、从“抵押安全幻觉”走向“真实经营信任”

房地产黄金时代，抵押是中小银行的“懒人风控神器”——押品增值带来的安全垫，让银行无需深入识别经营风险即可实现资产安全。但在房地产下行周期，这种“抵押安全幻觉”被彻底打破，抵押物贬值、处置困难、不良率攀升，倒逼银行重新思考贷款安全的本质。

中小商业银行的突围之道，在于跳出“押品依赖”的路径依赖，回归信贷本源——以经营为锚，将真实经营性现金流作为风险判断的核心；以数据为眼，通过多维度数据验证穿透经营真相；以本地为根，聚焦深耕区域内有韧性、有场景的细分客群；以价值为尺，将自身发展融入区域经济生态，实现金融与产业的共生共荣。

这一转型过程本质是从“抵押兜底”的被动风控，走向“经营信任”的主动风控；从“单纯放贷者”的角色，走向“区域经济共建者”的价值升维。

信贷的本质是信任，抵押只是信任的补充，而非替代。在抵押物贬值的寒潮中，唯有那些能够识别真实经营价值、构建深度信任关系的中小银行，才能穿越周期、行稳致远，实现风险与发展的再平衡。