编者按：2021 年第一季度房地产市场延续了上年末的运行态势。住房销售规模大幅上升；住房 价格仍在上涨，但一线城市环比涨幅出现拐点，房价泡沫得到一定遏制；租金价格水平止跌回升，租 金和房价背离现象发生转变；土地市场供给缩量，成交溢价率和均价重回上升趋势；一、二线城市住 宅库存去化周期基本保持稳定，三线城市住宅库存去化周期有所上升。房地产金融风险仍是监管重点。 金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度将产生更大分化，主要融资渠道均更为偏好经营风 格稳健、财务杠杆率合理的房企。2021 年第一季度，房地产市场有以下风险点值得关注：第一，部 分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存上升；第二，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中 来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企存 在债务违约风险。

2021 年一季度房地产金融

一、房地产调控政策 

2021 年第一季度，中央层面继续保持“房住不炒”的房地产调控总基调不变，以 稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，从因城施策、租购并举、住宅土地供给、房地产 金融等方面实施房地产市场健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。地方 政府层面，目前来看调控政策的核心目标是抑投机、保刚需、稳地价、稳房价、稳预期。

二、房地产市场运行 

（一）价格情况分析 

1. 一线城市累计涨幅较高，但环比出现拐点 2021 年第一季度住房市场销售价格延续去年下半年的上涨趋势，且一线城市的住 房价格的平均涨幅高于二、三线城市；但随着主要热点城市房地产调控政策的进一步收 紧，住房价格过快上涨势头有所遏制，具体表现为 3 月份一线城市住房价格环比涨幅 出现拐点，二、三线城市住房价格环比涨幅逐渐趋稳。

2. 租金价格与住房价格走势背离现象发生转变 

受疫情影响较大的住房租赁市场在经历漫长的复苏历程之后，于 2021 年第一季度 开始逐渐升温，住房租金价格水平普遍上涨（深圳除外），租金价格与住房价格走势背 离的现象发生转变。预计随着毕业季到来，住房租赁市场需求将季节性上升，第二季度 一、二线城市的住房租金价格水平还会进一步上涨。

3. 房地产价格泡沫得到一定程度的遏制 2021 年第一季度，四座一线城市的租金资本化率总体呈下降态势；二线城市的租金资本化率也表现出下降趋势，且二线热点城市的下降幅度大于二线非热点城市；三线 城市方面，平均租金资本化率基本保持稳定。整体来看，一线城市和部分二线热点城市 进一步收紧的房地产调控政策的效果逐渐显现，房地产价格泡沫得到一定程度的遏制。

（二）数量走势分析 

1. 商品住宅销售规模大幅上涨 从商品住宅销售市场情况来看，2021 年第一季度延续了上年末的运行态势，继续 表现为量价齐升。住房销售规模大幅上涨的原因是：一方面，去年同期商品住宅销售受 疫情影响较大，导致基数较低；另一方面，为应对偿债高峰的来临，部分房企在春节前 后加大了促销力度，以加大销售回款规模来弥补“三道红线”政策下融资性现金流下降 所产生的资金缺口。 

2. 土地交易市场供给缩量

由于 22 个重点城市开始实施住宅用地“两集中”新政，且大部分城市的第一批次 住宅土地集中出让时间在 4 月至 5 月间，导致了第一季度百城住宅用地供给规模同比 大幅下降。受此影响，2021 年第一季度百城土地流拍数量较去年下半年有所下降，成 交土地溢价率和成交土地均价重回上升趋势。 3. 三线城市住宅库存去化周期有所上升 2021 年第一季度一二线城市住宅库存去化周期基本保持稳定，但三线城市住宅库 存去化周期有所上升。其主要原因可能是第一季度一二线城市的住房延续了上一季度 的市场趋势，成交较为活跃；大中城市全面取消或大幅放松落户限制叠加各地“就地过 年”倡议，使三线城市返乡置业人群的购房需求大幅下降，导致部分三线城市第一季度 住宅库存去化压力上升。这给主要布局在三线城市的中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。

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