房地产的“浪”与“坑”

——2020年房地产市场分析与2021年展望

一、房地产调控政策

（一）中央及部委层面

2020年中央层面坚持“房住不炒”的房地产调控总基调不变，以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，强调通过因城施策、租购并举促进房地产市场平稳健康发展。部委层面，贯彻落实中央“房住不炒”要求，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当前工作重点。房地产金融政策方面，实施房地产金融审慎管理制度，已经明确作为落实房地产长效机制的一部分，房地产金融政策进一步收紧。

（二）地方政府层面

地方政府层面，2020年一季度部分城市从供需两端出台了一些针对房地产行业的支持性政策。但某些城市借新冠疫情之机全面放松限贷限购政策，希望重回土地财政的老路，这些政策很快被上级部门叫停。二季度之后，随着疫情得到控制，房地产市场超预期复苏，部分城市房价泡沫再起。下半年，深圳、杭州、南京、成都、东莞、宁波、常州、无锡等多个房地产市场出现过热迹象，地方政府从打击捂盘惜售、扩大限购区域、提高首付比例、增加二手房交易税费、限制离婚购房、优先满足刚需、调整土地政策等方面采取措施，稳定市场价格和预期，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制。

二、房地产市场运行

（一）价格情况分析

1. 一线城市住房销售价格同比涨幅扩大

截至2020年末，70城新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨3.73%和2.12%，同比涨幅较去年同期分别收窄3.09个百分点和1.52个百分点；其中，一线城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨3.95%和8.55%，同比涨幅较去年同期分别扩大0.10和6.88个百分点。

2020年4月开始房地产市场迅速回暖，部分一线城市和热点二线城市甚至呈现出“泡沫化”趋势。7月份之后，随着热点城市地方政府陆续对调控政策进一步收紧和央行等部门“房地产金融审慎管理制度”的推出，房价泡沫得到了有效控制，月度环比涨幅呈逐步收窄态势。从12月的房价指数来看，不同城市间房价走势的分化加剧。

2. 住房租赁市场价格普跌

后疫情时期虽然住房租赁市场需求已经回暖，租赁价格恢复速度慢于住宅价格，各城市租金价格（除上海外）呈现持续小幅下降趋势，住房租金价格和住房价格走势背离的趋势愈发显著。在疫情和下行的经济环境下，部分以“高收低租”“长收短付”等高风险模式经营及滥用租金贷无序扩张的住房租赁企业，最终因入不敷出导致资金链断裂，出现流动性危机，社会影响极为恶劣，市场秩序亟待规范。

3. 房地产价格泡沫仍在膨胀

2020年四座一线城市的租金资本化率总体呈上升态势，年末平均租金资本化率为69.70年。二线城市的租金资本化率在疫情中再次上涨，2020年末为57.44年；二线非热点城市租金资本化率为48.50年。三线城市方面，租金资本化率略有上升，2020年末三线城市的租金资本化率为41.60年。

（二）数量走势分析

1. 住房销售市场量价齐升

2020年全国商品住宅竣工面积为6.59亿平方米，同比下降3.09%；全国商品住宅销售面积为15.49亿平方米，同比增长3.15%；全国商品住宅销售额为10.35万亿元人民币，同比增长10.85%。

2. 土地交易市场开始降温

2020年上半年，百城土地流拍数量较2019年下半年有所下降，土地成交溢价率和成交土地楼面均价重回上升趋势。2020年下半年，随着“三道红线”的提出，土地市场迅速降温；房企拿地趋于理性，百城未成交土地数量激增，土地成交溢价率重回下降通道。

3. 库存去化压力明显缓解

从去库存的情况来看，我们统计的18个城市平均住宅库存去化率经历了先上升后迅速下降的走势。其中，一线城市平均去化周期为6.7个月，为近年来最低水平；二线城市平均去化周期为11.8个月；三线城市平均去化周期为16.6个月。

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