关于上海近期房价快速上涨的原因分析

及政策效果评估

一、近期上海房价过热的表现

上海房地产市场过热表现在三个方面：第一，销售方面，2020年上海市住房销售面积为1434.07万平方米，全年同比上涨5.9%；第四季度销售面积为518.78万平方米，同期上涨41.3%，四季度销售对全年同比贡献最大，反映出明显的过热现象。第二，价格方面，2020年12月上海市新建和二手住房价格同比分别上涨4.2%和6.3%，为2017年7月之后最高涨幅。第三，土地方面，2020年上海市住宅用地成交总价为1390.2亿元，楼面均价为15228.2元，同比上涨52.19%，土地溢价率达到14.2%，为4年来最高值。土地市场行情对应着预期，短期内房地产市场恐难以降温。

二、对近期上海房价过热的原因分析

需求层面的原因包括两点：第一，落户政策的放松直接刺激了需求。2020年9月发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，对于博士毕业生、“世界一流大学建设高校”应届硕士毕业生、“世界一流学科建设高校”建设学科应届硕士生符合基本申报条件即可直接落户。2020年11月发布《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，对于高层次人才、重点机构紧缺急需人才等五类人才符合条件的可以直接办理落户。落户者多为无房年轻人，均为“住房刚需”人口，直接刺激了购房需求。第二，区域一体化战略带来较大上涨预期。2019年12月，中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，上海的区域核心城市地位对当地房市是个利好；然而受疫情影响预期在2019年上半年并没有释放出来，随着疫情得到控制和落户政策的发布，刚需很快传导至投资投机需求。

供给层面的原因也包括两点：第一，早期高成本项目的延后效应。2016年上海土地市场火热，土拍市场出现多起区域总价、单价地王，后续的房地产调控使地王项目建设缓慢，入市时间大幅延后。2016年的这些项目在2020年以高价或最高限价陆续入市，开发成本的高企一定程度上推高了项目及项目周边房价。第二，住宅用地供给下降。2020年上海市土地供应面积近2000万平方米，同比增加52.1%；但住宅用地供应面积为570.1万平方米，同比却下降了19.9%。供给下降传导至房价预期，即使针对房价的调控在短期取得效果，未来极大可能会反弹。

总体来讲，这次上海房地产市场过热的主要原因在供给层面，其次在需求层面的投资投机氛围较重。

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