上市房企信用状况评估报告

一、上市房企信用状况评估的意义

房地产关联上下游行业、银行等金融机构、土地财政等多个方面，是爆发系统性金融风险的源头之一，也是威胁我国金融安全的最大“灰犀牛”。持续从严的行政性调控政策使房地产价格泡沫得到一定控制，较高的最低首付比例要求使个人抵押贷款风险较小，现阶段我国房地产市场的金融风险主要集中在房企的债务违约风险上。

我国部分上市房企长期存在“大而不倒”幻觉，他们认为只要利用高杠杆激进扩张将规模做到足够大，即使企业出现较大债务风险，地方政府和监管机构出于维护金融安全和社会稳定的考虑也会给予支持和帮助的。“大而不倒”幻觉会产生一种反向激励机制，其实质是房企幻想可以在享受高财务杠杆扩张带来高利润的同时，将企业经营风险转嫁到金融市场和政府部门。目前市场上一些以销售为导向的评价排行榜进一步助推了“大而不倒”现象。为逆转房企“大而不倒”倾向，并防范房企违约风险扩散，须加强上市房企信用状况的监测、评估和预警。

二、上市房企信用状况评估方法

我们的评估方法包括如下步骤：

第一，采用上市房企2008年-2019年信用债发行数据，应用面板回归方法找出影响上市房企的信用溢价的因素，这是为了从历史角度客观反映信用状况。

第二，参考市场主要评级机构的指标体系，并根据机构定向调问获得的指标重要性排序，确定最终的评价指标，这是为了保证评价的全面性。

第三，采用层次分析法确定指标权重，对原始数据进行标准化和归一化处理，应用这种科学方法计算房企信用状况综合得分。

第四，对房企所有制性质进行额外赋值，研究表明国有房企具有更高的信用水平。

第五，对房企项目分布多元化程度额外赋值，研究表明项目越分散的房企抗击区域风险的能力越强。

第六，对超出监管“三道红线”要求的房企额外赋值（减分项），因为在短期内，“踩线”的房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临融资歧视的“潜规则”，这直接导致信用水平恶化。

上市房企信用状况评估的逻辑框架如图1所示：

图1  上市房企信用状况评估的逻辑框架图

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